등기부 을구 맨 앞에 전세권이 있는 물건을 보면 판단이 갈립니다. “전세권자가 배당요구를 했으니 소멸이다, 안전하다”로 끝내기 쉬운데, 그 다음이 있습니다.
전세권은 소멸했는데 같은 사람의 임차인 지위는 그대로 남아 낙찰자가 보증금을 떠안는 경우가 있습니다. 대법원이 명시적으로 인정한 구조입니다. 조문과 판례로 하나씩 짚습니다.
법령·판례는 2026년 10월 6일 국가법령정보센터에서 확인했습니다. 「민사집행법」은 [시행 2026. 2. 1.] [법률 제20733호] 기준입니다.
1. 소멸과 인수를 가르는 조문
권리분석의 뼈대는 민사집행법 제91조 한 조문에 다 들어 있습니다.
② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
제2항이 이른바 말소기준권리 개념의 근거입니다. 저당권은 순위를 가리지 않고 무조건 소멸합니다. 그 저당권을 기준으로 제3항과 제4항이 나머지 권리의 운명을 가릅니다.
정리하면 이렇습니다.
| 전세권의 순위 | 결과 |
|---|---|
| 저당권·압류·가압류보다 뒤 | 매각으로 소멸 (제91조 ③) |
| 저당권·압류·가압류보다 앞 + 배당요구 안 함 | 매수인이 인수 (제91조 ④ 본문) |
| 저당권·압류·가압류보다 앞 + 배당요구 함 | 매각으로 소멸 (제91조 ④ 단서) |
전세권에만 단서가 붙어 있다는 점을 보시기 바랍니다. 지상권·지역권·등기된 임차권에는 이런 선택지가 없습니다. 선순위면 그냥 인수입니다.
2. 여기까지는 교과서입니다
문제는 주거용 건물입니다. 전세권을 설정한 사람이 동시에 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 갖춰 둔 경우가 흔합니다. 보증금을 지키려고 이중으로 장치를 걸어둔 것입니다.
이때 한 사람이 두 개의 지위를 가집니다.
- 전세권자 — 민법상 물권. 민사집행법 제91조가 적용된다.
- 주택임차인 — 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권.
두 지위는 근거 법률이 다르고, 소멸 여부도 따로 판단됩니다. 여기서 사고가 납니다.
3. 함정 ① — 전세권이 소멸해도 대항력은 남습니다
가장 많이 걸리는 지점입니다.
대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정은 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 함께 가진 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우에도, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있다고 판단했습니다.
무슨 뜻이냐면 이렇습니다.
- 전세권자가 배당요구를 했다 → 제91조 제4항 단서에 따라 전세권은 소멸한다.
- 등기부에서 전세권이 말소된다. 여기까지만 보면 깨끗하다.
- 그런데 배당으로 보증금 전액을 못 받았다.
- 같은 사람이 임차인 지위를 겸유하고 있었다면, 그 지위는 소멸하지 않았다.
- 미배당 잔액을 낙찰자가 인수한다.
전세권 말소만 보고 “소멸 물건”으로 분류하면 그대로 당합니다. 등기부에서는 사라졌는데 부담은 남아 있는 상태입니다.
관련해서 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결은 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 했는데도 배당받지 못한 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있다고 보았습니다. 잔액을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다는 뜻입니다. 명도가 그만큼 늦어집니다.
4. 함정 ② — 배당요구를 누구 자격으로 했는지가 다릅니다
이건 방향이 반대인 함정입니다.
대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결은 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가진 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
즉 배당요구서에 “임차인”으로 적혀 있으면, 그것만으로는 제91조 제4항 단서의 전세권 배당요구가 되지 않습니다. 선순위 전세권은 소멸하지 않고 그대로 인수됩니다.
배당요구 내역에 그 사람 이름이 있다고 안심하면 안 됩니다. 어떤 자격으로 요구했는지를 봐야 합니다.
5. 함정 ③ — 건물 일부 전세권
다가구나 상가주택에서 나옵니다. 건물의 특정 층·호실만을 목적으로 전세권이 설정된 경우입니다.
같은 96다53628 판결은 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 소멸되는 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권은 영향을 받지 않는다고 보았습니다.
2층에 설정된 전세권이 소멸했다고 해서 3층 임차권까지 정리되는 것이 아닙니다. 호실별로 따로 봐야 합니다. 전세권 하나가 말소된 것을 건물 전체가 깨끗해진 것으로 읽으면 안 됩니다.
6. 법원도 틀린 적이 있습니다
앞서 본 2009다40790 판결에는 한 가지가 더 있습니다. 집행법원이 매각물건명세서를 작성하면서 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 취지를 기재하지 않은 사건이었습니다.
대법원은 집행법원이나 경매담당 공무원이 매각물건명세서 작성에 관한 직무상 의무를 위반한 경우 국가배상책임이 성립한다고 보았고, 그 사건에서 매수인이 입은 손해에 대해 국가배상을 인정했습니다.
두 가지를 읽을 수 있습니다. 하나는 명세서 기재가 그만큼 무겁다는 것이고, 다른 하나는 그 명세서도 틀릴 수 있다는 것입니다. 틀렸을 때 다툴 길이 있다는 것이지, 틀리지 않는다는 뜻이 아닙니다. 결국 등기부와 배당요구 내역을 직접 봐야 합니다.
7. 입찰 전 확인 순서
- 등기부 을구에서 전세권 설정일과 전세금, 존속기간, 목적물의 범위(건물 전부인지 일부인지)를 확인한다.
- 저당권·압류·가압류 중 가장 앞선 것과 비교해 선순위인지 판단한다. 후순위면 제91조 제3항으로 소멸이다.
- 선순위라면 배당요구 여부를 본다. 안 했으면 제91조 제4항 본문으로 인수다.
- 배당요구를 했다면 전세권자 자격으로 했는지 확인한다. 임차인 자격이면 전세권은 소멸하지 않는다(2009다40790).
- 전세권이 소멸하는 경우에도 같은 사람이 전입신고·확정일자를 갖춘 임차인인지 확인한다. 겸유하면 미배당 잔액이 인수된다(2010마900).
- 예상 배당표로 보증금 전액이 회수되는지 계산한다. 부족분이 인수 대상이다.
- 건물 일부 전세권이면 다른 호실의 임차인을 따로 조사한다(96다53628).
임차권등기가 함께 있는 물건이라면 확인할 것이 더 있습니다. 그 부분은 임차권등기가 있는 물건, 입찰 전에 봐야 할 5가지에 정리했습니다. 선순위 임차인 일반론은 선순위 임차인이 있는 물건은 왜 위험할까에서 다뤘습니다.
배당요구 칸이 아예 비어 있는 경우에는 또 다른 판단이 필요합니다. 대항력 유무에 따라 결론이 정반대로 갈리는 구조는 배당요구종기를 놓친 임차인 — 그 빈칸을 어떻게 읽어야 하나에 정리했습니다.
정리
- 저당권은 순위 불문 전부 소멸하고(제91조 ②), 그 저당권이 전세권의 소멸·인수를 가른다.
- 전세권에만 배당요구로 소멸시키는 단서가 있다(제91조 ④ 단서). 지상권·지역권·등기된 임차권에는 없다.
- 임차인 자격으로 한 배당요구는 전세권 배당요구가 아니다(2009다40790).
- 전세권이 소멸해도 겸유한 임차인 지위는 남는다. 미배당 잔액을 낙찰자가 인수한다(2010마900).
- 건물 일부 전세권의 소멸은 다른 부분 임차권에 영향이 없다(96다53628).
전세권 말소 여부는 등기부에 찍히지만, 임차인 지위는 등기부에 안 찍힙니다. 을구에서 사라진 것과 부담이 사라진 것은 다른 말입니다.
참고 법령·판례
- 「민사집행법」 제88조(배당요구), 제90조(경매절차의 이해관계인), 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등), 제3조의2(보증금의 회수), 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
- 대법원 2010. 7. 26. 자 2010마900 결정 — 전세권 소멸 후 겸유 임차인의 대항력
- 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 — 임차인 자격 배당요구의 효력, 매각물건명세서와 국가배상
- 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 — 건물 일부 전세권, 미배당 잔액의 동시이행 항변
원문은 국가법령정보센터 — 민사집행법과 판례 검색에서 사건번호로 확인할 수 있습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 입찰 판단은 해당 물건의 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 내리시기 바랍니다.
