2025년 3월에 2억 1,660만 원, 같은 해 7월에 2억 4,122만 원. 같은 아파트가 두 번 낙찰됐고, 두 번 다 잔금이 들어오지 않았습니다. 세 번째 낙찰가는 5,232만 원이었고, 이번에는 잔금이 납부됐습니다.
두 번째 낙찰가의 4분의 1에도 못 미치는 금액입니다. 같은 집이 왜 이렇게 갈렸는지, 그 사이에 무엇이 있었는지를 정리합니다. 저는 이 물건을 2026년 1월에 보관함에 넣고 지켜봤고, 입찰하지는 않았습니다.
의정부지방법원 고양지원 2024타경631** 사건입니다. 매각물건명세서(2026. 2. 27. 작성)와 등기부, 기일내역은 2026년 10월 7일 기준으로 확인했고, 법령·판례는 같은 날 국가법령정보센터에서 확인했습니다. 개인정보는 마스킹했습니다.
1. 물건 개요
| 소재 | 경기도 파주시 동패동 아파트 1층 · 전용 84.88㎡(25.68평) · 방3 욕실2 |
| 감정가 | 391,000,000원 |
| 경매 종류 | 임의경매 (근저당권자 법인 신청) |
| 청구금액 | 98,418,863원 (채권최고액 130,000,000원) |
| 시세 정보 | 실거래 매매 3억 2,800만 원 · 실거래 전세 2억 5,000만 원 · KB 시세 3억 5,250만 원 |
| 최선순위 설정 | 2022. 6. 15. 근저당권 |
| 배당요구종기 | 2024. 5. 13. |
감정가 3억 9,100만 원에 실거래가가 3억 2,800만 원입니다. 입찰가가 5,000만 원 안팎이면 시세의 6분의 1 수준입니다. 이 숫자만 보면 놓치기 어려운 물건입니다.
2. 선순위 임차인이 있었습니다
| 구분 | 1차 계약 | 2차 계약 |
|---|---|---|
| 임대차계약일 | 2018. 4. 16. | 2022. 3. 19. |
| 보증금 | 225,000,000원 | 236,250,000원 |
| 전입신고 | 2018. 5. 21. | |
| 확정일자 | 2018. 5. 21. | 2022. 4. 15. |
전입일은 2018년 5월 21일이고 말소기준 근저당은 2022년 6월 15일입니다. 전입이 4년 넘게 앞섭니다. 2차 계약의 확정일자(2022. 4. 15.)도 근저당 설정일보다 두 달 앞섭니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위입니다.
기준 시점이 등기 접수일이 아니라 전입일이라는 점은 임차권등기가 있는 물건, 입찰 전에 봐야 할 5가지에서 정리했습니다. 이 사건의 임차권등기는 2024년 6월 7일에 접수됐지만, 판단 기준은 2018년 전입입니다.
매각물건명세서에는 이렇게 적혀 있었습니다.
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위5번 임차권등기(2024.6.7.제49822호)있음 (임대차보증금 225,000,000원(1차), 236,250,000원(2차)) 전입일 2018.5.21., 확정일자 2018.5.21.(1차), 2022.4.15.(2차). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
매각물건명세서 — 매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것
명세서 표에는 보증금이 2억 2,500만 원으로, 비고란과 등기부에는 2차 계약의 2억 3,625만 원까지 함께 적혀 있었습니다. 저는 인수액을 2억 2,500만~2억 3,625만 원의 구간으로 놓고 계산했습니다.
3. 기일표
| 일자 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|
| 2024. 12. 10. | 391,000,000 | 유찰 |
| 2025. 2. 4. | 273,700,000 | 유찰 |
| 2025. 3. 11. | 191,590,000 | 매각 216,600,000원 (응찰 1명) |
| 2025. 3. 18. | — | 매각허가결정 |
| 2025. 4. 24. | — | 대금 미납 |
| 2025. 7. 29. | 191,590,000 | 매각 241,221,210원 (응찰 1명, 재매각) |
| 2025. 8. 5. | — | 매각허가결정 |
| 2025. 9. 5. | — | 대금 미납 |
| 2025. 10. 14. | 191,590,000 | 유찰 |
| 2025. 11. 18. | 134,113,000 | 유찰 |
| 2025. 12. 23. | 93,879,000 | 유찰 |
| 2026. 2. 3. | 65,715,000 | 유찰 |
| 2026. 3. 17. | 46,001,000 | 매각 52,322,000원 (응찰 2명, 차순위 48,500,000원) |
| 2026. 3. 24. | — | 매각허가결정 |
| 2026. 5. 8. | — | 대금 납부 |
명세서 비고란에는 “재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%”라고 적혀 있습니다. 민사집행법 제138조 제4항에 따라 재매각 절차에서는 전의 매수인이 매수신청을 할 수 없고 매수신청의 보증을 돌려 달라고 요구하지도 못합니다. 두 낙찰자는 낸 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
미납이 반복된 다른 물건은 선순위 가등기 물건에 4명이 입찰한 기록에도 있습니다. 이 사건은 원인이 가등기가 아니라 임차인이라는 점이 다릅니다.
4. 낙찰가가 보증금 근처에 붙어 있었습니다
기일표에서 가장 먼저 보인 것은 첫 두 낙찰가의 위치였습니다. 2억 1,660만 원과 2억 4,122만 원은 임차인 보증금(2억 2,500만~2억 3,625만 원) 바로 근처입니다. 세 번째 낙찰가만 5,232만 원으로 한참 아래에 있습니다.
이 차이는 임차인이 매각대금에서 배당을 받느냐에 따라 총 부담이 어떻게 달라지는지를 따져보면 설명됩니다. 집행비용과 조세 같은 앞선 채권은 단순화하고, 임차인이 1순위라고 놓고 계산해 보겠습니다.
| 낙찰가 | A. 임차인이 배당받는 경우 (낙찰대금이 먼저 임차인에게 간다) | B. 임차인이 배당을 못 받는 경우 (보증금 전액 인수) — 이 사건 |
|---|---|---|
| 216,600,000 | 225,000,000 ~ 236,250,000 | 441,600,000 ~ 452,850,000 |
| 241,221,210 | 241,221,210 | 466,221,210 ~ 477,471,210 |
| 52,322,000 | 225,000,000 ~ 236,250,000 | 277,322,000 ~ 288,572,000 |
| 45,000,000 (제 메모) | 225,000,000 ~ 236,250,000 | 270,000,000 ~ 281,250,000 |
표의 숫자는 낙찰자가 실제로 부담하는 총액입니다. 시세는 실거래 3억 2,800만 원입니다.
- A의 경우 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰대금이 전부 임차인에게 가고 부족분만 인수하므로 총 부담이 항상 보증금 수준으로 같습니다. 5,232만 원에 받든 2억 1,660만 원에 받든 같습니다. 그러면 입찰가를 보증금 근처까지 올려 써도 손해가 없습니다. 첫 두 낙찰가가 그 근처에 있었습니다.
- B의 경우 총 부담이 낙찰가에 보증금을 더한 금액이 됩니다. 첫 두 낙찰가는 4억 4,000만 원이 넘어 시세를 훌쩍 넘습니다. 세 번째 낙찰가만 2억 7,700만~2억 8,800만 원으로 시세 아래에 들어옵니다.
두 낙찰자가 왜 잔금을 내지 않았는지는 알 수 없습니다. 다만 입찰가의 위치만 보면 임차인이 배당을 받아 가는 구조를 전제한 가격으로 읽힙니다. 두 계산의 차이는 2억 원이 넘고, 이 사건이 어느 쪽이었는지는 임차인이 배당 절차에 들어왔는지로 갈립니다.
5. 갈림길은 배당요구 칸이었습니다
A와 B를 가르는 것은 임차인이 배당 절차에 들어왔느냐입니다. 명세서 점유자 표를 다시 봤습니다.
- 임차인 행의 배당요구여부(배당요구일자) 칸이 비어 있었습니다.
- 제가 보던 경매정보 사이트의 임차인 표에도 배당 항목이 ‘-‘로 표시돼 있었습니다.
- 명세서 작성일(2026. 2. 27.)은 종기(2024. 5. 13.)보다 한참 뒤입니다.
- 대법원 경매정보의 문건/송달내역도 확인했습니다. 법원은 임차인에게 배당요구종기를 통지했지만, 임차인은 배당요구를 하지 않았습니다.
정리하면 이 사건은 B였습니다. 임차인은 배당 절차에 들어오지 않았고, 보증금 전액이 낙찰자에게 넘어가는 구조였습니다.
종기는 첫 매각기일 이전에 닫힙니다(민사집행법 제84조 제1항). 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠지고, 나중에 배당이의나 부당이득반환으로 구제받기도 어렵습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2017다216523 판결 참조). 이 구조는 배당요구종기를 놓친 임차인 — 그 빈칸을 어떻게 읽어야 하나에서 정리했습니다.
그런데 이 사건에는 한 가지가 더 있었습니다. 임차권등기가 있었다는 점입니다. 임차권등기를 한 임차인은 배당요구 없이도 배당받는다는 판례가 있기 때문입니다.
임차권등기의 면제는 시점에 달려 있습니다
그 판례는 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결입니다. 판결요지는 이렇습니다.
위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, (…) 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.
대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결
조건이 붙어 있습니다. 판결의 사안도 임차권등기(1999. 11. 11.)가 경매개시결정 기입등기(2002. 10. 17.)보다 앞선 경우였습니다. 이 사건의 시간순서는 반대입니다.
| 일자 | 사건 |
|---|---|
| 2024. 2. 15. | 경매개시결정 |
| 2024. 2. 16. | 경매개시결정 기입등기 |
| 2024. 5. 13. | 배당요구종기 |
| 2024. 6. 3. | 임차권등기명령 |
| 2024. 6. 7. | 임차권등기 접수 |
임차권등기는 개시결정등기보다 넉 달 가까이 늦고 종기보다도 늦습니다. 제148조 제4호가 요구하는 “첫 경매개시결정등기 전에 등기”에 해당하지 않으므로, 이 판결로 배당요구가 면제된다고 볼 근거가 없습니다. 이때는 일반 원칙인 제148조 제2호, 즉 종기까지 배당요구를 한 채권자인지가 문제가 됩니다.
임차권등기가 있으니 배당받겠거니 하고 B의 계산을 건너뛰면 이 지점에서 틀립니다. 등기부에 임차권등기가 있다는 사실과 임차인이 배당 절차에 들어왔다는 사실은 별개입니다.
6. 사이트 표와 명세서가 엇갈렸습니다
제가 보던 경매정보 사이트의 등기 현황표는 을구 5번 임차권등기를 “소멸”로 분류하고 있었습니다. 접수일(2024. 6. 7.)이 말소기준 근저당(2022. 6. 15.)보다 늦다는 이유로 보입니다. 같은 사이트의 임차인 항목은 “대항력 있음(인수유의)”이라고 표시했고, 법원 명세서는 인수로 기재했습니다.
한 화면 안에서 두 표시가 엇갈린 것입니다. 자동 분류는 참고용입니다. 접수일이 아니라 전입일로, 그리고 사이트 표가 아니라 법원이 작성한 명세서로 판단해야 합니다.
7. 제 메모와 결과
보관함 메모는 2026년 1월 28일자입니다. 당시 다음 기일(2026. 2. 3.)의 최저가는 6,571만 5,000원이었습니다.
시세 3.2억 / 인수 2.3억(임차인) / 입찰 4,500만
제 보관함 메모 (2026. 1. 28.)
시세 3억 2,000만 원에서 인수 2억 3,000만 원을 빼면 9,000만 원이 남습니다. 그 절반인 4,500만 원을 입찰가로 적어 두었습니다.
결과는 이렇게 나왔습니다.
| 구분 | 입찰가 | 인수 포함 총액(2.25억~2.3625억) | 실거래 3억 2,800만 원 대비 |
|---|---|---|---|
| 낙찰 | 52,322,000 | 277,322,000 ~ 288,572,000 | 약 3,943만~5,068만 원 아래 |
| 차순위 | 48,500,000 | 273,500,000 ~ 284,750,000 | 약 4,325만~5,450만 원 아래 |
| 제 메모 | 45,000,000 | 270,000,000 ~ 281,250,000 | 약 4,675만~5,800만 원 아래 |
두 가지가 보였습니다.
- 제 시세 판단이 보수적이었습니다. 메모의 3억 2,000만 원은 실거래 3억 2,800만 원보다 낮았고 KB 시세 3억 5,250만 원과는 더 벌어집니다. 낙찰자와 차순위 모두 제 계산보다 후하게 봤습니다.
- 제 상한이 그날 최저가보다 낮았습니다. 3월 17일 최저가는 4,600만 1,000원이라 4,500만 원으로는 입찰표 자체가 성립하지 않았습니다. 제 숫자로 들어가려면 한 번 더 유찰되어야 했는데, 지금까지 70%씩 내려온 흐름이라면 다음 회차 최저가는 3,220만 원대였습니다. 그 회차가 오기 전에 물건은 낙찰됐습니다.
상한선은 시세와 인수액뿐 아니라 다음 회차 최저가와 함께 적어 두어야 합니다. 유찰을 기다리는 것은 전략이 될 수 있지만, 기다리는 동안 경쟁자가 먼저 들어올 수 있다는 위험이 그 계산에 들어 있어야 합니다.
8. 이 사건을 보며 받은 질문들
Q. 낙찰받고 잔금을 안 내면 어떻게 되나요?
매각허가결정을 받은 뒤에도 대금을 내지 않으면 재매각이 진행됩니다. 재매각 절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없고, 보증금도 돌려받지 못합니다(민사집행법 제138조 제4항). 이 사건에서는 두 번 모두 그렇게 됐고, 재매각부터 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 올랐습니다.
Q. 임차권등기가 있으면 배당요구 없이도 배당받는 것 아닌가요?
임차권등기를 첫 경매개시결정등기 전에 마친 경우에 그렇습니다(대법원 2005다33039). 이 사건은 개시결정등기(2024. 2. 16.)보다 임차권등기(2024. 6. 7.)가 늦어서 그 판결의 요건 밖입니다. 등기 시점부터 확인해야 합니다.
Q. 명세서에 “배당에서 변제되지 아니하면 잔액을 인수”라고 적혀 있으면 임차인이 배당받는다는 뜻인가요?
아닙니다. 그 문구는 임차인이 배당에 참가했을 때뿐 아니라 참가하지 않아 한 푼도 받지 못한 경우까지 포함해 읽힙니다. 임차인이 실제로 배당 절차에 들어왔는지는 점유자 표의 배당요구 칸과 대법원 경매정보의 문건/송달내역에서 권리신고 및 배당요구신청서가 접수됐는지로 확인합니다. 이 사건은 법원이 종기를 통지했는데도 임차인이 배당요구를 하지 않았습니다.
Q. 보증금이 2억 2,500만 원인가요, 2억 3,625만 원인가요?
명세서 표에는 앞의 금액만, 비고란과 등기부에는 둘 다 있었습니다. 증액분(1,125만 원)이 어디까지 인수 대상인지는 다툼의 여지가 있을 수 있어, 저는 둘 다로 계산해 구간으로 봤습니다. 2차 계약의 확정일자(2022. 4. 15.)도 근저당 설정일보다 앞서기 때문에, 보수적으로는 큰 금액을 상한으로 잡는 편이 안전합니다.
Q. 미납 관리비도 낙찰자가 내야 하나요?
이 사건은 2025년 9월 25일 기준 미납액이 1,960,600원으로 확인돼 있었습니다(7개월분 일할 계산). 낙찰자가 승계하는 것은 공용부분 관리비 원금입니다. 범위는 아파트 경매 시 미납 관리비 승계 범위와 실무적 처리 가이드에 정리했습니다.
Q. 5,232만 원에 낙찰받은 분은 이익을 봤을까요?
단정할 수 없습니다. 인수액을 더한 총액은 2억 7,700만~2억 8,800만 원으로 실거래 3억 2,800만 원보다 낮지만, 취득세와 명도 비용, 수리비, 보유 기간의 금융비용이 아직 들어가지 않았습니다. 시세도 제가 사이트에서 본 숫자일 뿐 직접 조사한 값이 아닙니다.
9. 이 사건에서 확인한 순서
- 임차인 전입일과 말소기준 근저당 설정일을 비교해 대항력을 가린다.
- 명세서와 등기부에서 보증금이 몇 개 적혀 있는지 모두 확인하고, 인수액을 구간으로 잡는다.
- 임차인의 배당요구여부 칸을 본다. 비어 있으면 B(전액 인수)를 기본 계산으로 놓는다.
- 임차권등기가 있다면 접수일을 경매개시결정등기와 비교한다. 개시결정등기보다 늦으면 배당요구 면제를 기대하지 않는다.
- 대법원 경매정보의 문건/송달내역에서 권리신고 및 배당요구신청서 접수 여부를 확인한다.
- A와 B 두 경우의 총 부담을 시세와 각각 비교한다. 둘의 차이가 크면 확인될 때까지 입찰하지 않는다.
- 상한선을 정할 때 다음 회차 최저가를 같이 적어 둔다.
정리
- 같은 아파트가 2억 1,660만 원, 2억 4,122만 원, 5,232만 원에 차례로 낙찰됐고 앞의 둘은 대금이 미납됐다.
- 낙찰가가 보증금 근처에 붙은 것은 임차인이 배당받는 구조를 전제한 가격으로 읽힌다. 전제가 틀리면 총액이 2억 원 넘게 달라진다.
- 임차권등기의 배당요구 면제는 첫 경매개시결정등기 전에 등기한 경우에 한한다(2005다33039). 이 사건은 넉 달 가까이 늦었다.
- 명세서의 배당요구 칸이 비어 있으면 전액 인수를 기본으로 계산한다. 이 사건은 법원이 종기를 통지했는데도 임차인이 배당요구를 하지 않았다.
- 사이트의 자동 분류는 임차권등기를 “소멸”로 표시했지만 법원 명세서는 인수였다. 명세서를 기준으로 한다.
- 상한선에는 다음 회차 최저가를 같이 적는다.
이 물건은 세 번째 낙찰자가 대금을 납부했습니다. 5,232만 원이라는 숫자 하나로는 이 물건의 값을 알 수 없고, 그 앞의 두 낙찰가와 보증금, 배당요구 칸을 함께 놓고 봐야 읽힙니다.
참고 법령·판례
- 「민사집행법」 제84조(배당요구의 종기결정 및 공고), 제138조(재매각), 제148조(배당받을 채권자의 범위)
- 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등), 제3조의3(임차권등기명령), 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
- 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결 — 경매개시결정등기 전에 등기한 임차권등기권자의 배당요구 요부
- 대법원 2020. 10. 15. 선고 2017다216523 판결 — 종기 후 배당이의 원고적격, 부당이득반환청구
이 글은 제가 검토한 과정을 정리한 것으로, 특정 물건에 대한 입찰 권유나 투자 자문이 아닙니다. 권리관계와 시세는 물건마다 다르므로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 문건/송달내역을 직접 확인하고 판단하시기 바랍니다.
