경매 입찰가를 정할 때 감정가와 최저가만 보면 놓치는 금액이 있습니다. 소액임차인의 최우선변제금입니다. 이 돈은 배당 순서에서 최선순위 근저당보다도 앞서 나갑니다. 즉 낙찰자가 인수하는 것은 아니지만, 배당받을 재원을 먼저 줄여버리기 때문에 NPL로 채권을 매입했거나 배당을 계산해 입찰가를 역산하는 경우에는 반드시 먼저 빼고 시작해야 하는 항목입니다.
그런데 실무에서 가장 흔한 실수는 금액을 잘못 외우는 것이 아니라, 기준 시점을 잘못 잡는 것입니다. 이 글에서는 경기도 지역을 기준으로 현행 기준을 정리하고, 왜 “지금 시행 중인 표”를 그대로 적용하면 틀리는지를 법령 조문과 부칙으로 확인합니다.
이 글의 법령 내용은 2026년 9월 22일 국가법령정보센터에서 확인한 「주택임대차보호법 시행령」[시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정] 기준입니다.
1. 표가 두 개라는 것부터 알아야 합니다
소액임차인 최우선변제를 검색하면 숫자 표가 하나만 나오는 글이 많은데, 시행령은 조문을 둘로 나눠 두고 있습니다. 이 둘을 섞으면 계산이 통째로 틀립니다.
- 제11조 — 우선변제를 받을 임차인의 범위: 보증금이 얼마 이하여야 “소액임차인”에 해당하는지를 정합니다. 자격 요건입니다.
- 제10조 — 보증금 중 일정액의 범위: 그 소액임차인이 실제로 최우선변제로 받아가는 상한 금액입니다.
예를 들어 서울 소재 주택에서 보증금 1억 6,000만 원인 임차인은 제11조 기준(1억 6,500만 원 이하)을 충족하므로 소액임차인에 해당합니다. 하지만 최우선변제로 받는 금액은 보증금 전액이 아니라 제10조의 5,500만 원이 한도입니다. 나머지 1억 500만 원은 확정일자에 따른 순위배당으로 넘어갑니다.
2. 현행 기준 (2023. 2. 21. 개정분)
제10조 제1항과 제11조는 모두 2023년 2월 21일 개정된 내용이 현재까지 유지되고 있습니다.
| 지역 구분 | 소액임차인 기준 (제11조, 보증금 이하) | 최우선변제 한도 (제10조) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 4,500만 원 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역 포함지역·군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 8,500만 원 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 | 2,500만 원 |
경기도는 한 덩어리가 아닙니다
경기도 물건을 볼 때 주의할 점은, 시행령이 “경기도”라는 단위를 쓰지 않는다는 것입니다. 경기도 내 시·군은 세 갈래로 흩어집니다.
- 조문에 이름이 직접 적힌 시 — 용인시·화성시·김포시는 두 번째 칸(1억 4,500만 원 / 4,800만 원), 안산시·광주시·파주시·이천시·평택시는 세 번째 칸(8,500만 원 / 2,800만 원)으로 명시되어 있습니다. 과밀억제권역 여부를 따질 필요 없이 조문에 박혀 있습니다.
- 과밀억제권역에 속하는 시 — 두 번째 칸(1억 4,500만 원 / 4,800만 원)이 적용됩니다.
- 위 어디에도 해당하지 않는 시·군 — 네 번째 칸(7,500만 원 / 2,500만 원)입니다. 경기도 북부·동부의 상당수 지역이 여기에 들어갑니다.
과밀억제권역의 범위는 주택임대차보호법이 아니라 「수도권정비계획법 시행령」 별표 1에서 정합니다. 별표 1의 과밀억제권역은 16개 항목으로 되어 있고, 해당 부분은 2017년 6월 20일 개정 이후 유지되고 있습니다. 아래는 그중 서울특별시와 인천광역시를 뺀 경기도 지역입니다.
경기도 과밀억제권역 (수도권정비계획법 시행령 별표 1)
| 구분 | 시·군 |
|---|---|
| 시 전체가 해당 | 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시 |
| 일부만 해당 | 남양주시 — 호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당 시흥시 — 반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역 포함)은 제외 |
남양주시와 시흥시는 시 전체가 아닙니다. 남양주시는 위에 열거된 10개 동만 과밀억제권역이고 나머지 지역은 ‘그 밖의 지역’으로 내려갑니다. 보증금 기준이 1억 4,500만 원에서 7,500만 원으로, 최우선변제 한도가 4,800만 원에서 2,500만 원으로 바뀌는 차이입니다. 이 두 시의 물건이라면 동 단위까지 확인해야 합니다.
경기도 시·군별 정리
| 적용 구분 | 경기도 시·군 | 소액임차인 기준 / 최우선변제 한도 |
|---|---|---|
| 과밀억제권역 + 조문 명시 | 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포, 남양주(해당 동), 시흥(반월특수지역 제외) ＋ 용인·화성·김포 | 1억 4,500만 원 / 4,800만 원 |
| 조문에 직접 명시 | 안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 / 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 동두천·오산·양주·포천·안성·여주·가평·양평·연천 등 남양주(위 10개 동 외), 시흥(반월특수지역) | 7,500만 원 / 2,500만 원 |
주의할 점이 하나 있습니다. 안산시·파주시·평택시는 과밀억제권역이 아니라 성장관리권역입니다. 그런데 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조가 이 시들의 이름을 세 번째 칸에 직접 적어 두었기 때문에, 과밀억제권역인지를 따질 필요 없이 8,500만 원 / 2,800만 원이 적용됩니다. 용인·화성·김포도 마찬가지로 조문에 이름이 박혀 있어 두 번째 칸으로 확정됩니다.
3. 기준일은 계약일도, 배당요구일도 아닙니다
여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 위의 표는 지금 경매에 나온 모든 물건에 적용되는 것이 아닙니다.
시행령은 개정될 때마다 부칙에 같은 취지의 경과조치를 붙여 왔습니다. 2023년 2월 21일 개정 부칙을 포함해 역대 개정 부칙에 반복해서 등장하는 문장은 다음과 같습니다.
제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.
주택임대차보호법 시행령 부칙 (경과조치)
정리하면 이렇습니다. 적용할 표를 고르는 기준은 임대차계약일도, 전입신고일도, 경매개시결정일도, 배당요구종기일도 아닙니다. 해당 주택에 담보물권(대개는 최선순위 근저당권)이 설정된 날짜입니다. 그 날짜에 시행 중이던 시행령의 표를 적용합니다.
실무적으로는 등기부 을구를 열어 가장 앞선 근저당권의 접수일자를 먼저 찾고, 그 날짜로 적용할 표를 결정한 뒤에야 임차인의 보증금을 대입하는 순서가 됩니다. 등기부를 보지 않고 현행 표부터 꺼내면 순서가 거꾸로입니다.
제10조·제11조의 개정 이력
두 조문에 함께 붙어 있는 개정 연혁은 다음과 같습니다. 담보물권 설정일이 어느 구간에 들어가는지 확인한 뒤, 그 시점의 조문을 국가법령정보센터 연혁에서 직접 열어보시기 바랍니다.
- 2010. 7. 21. 개정
- 2013. 12. 30. 개정
- 2016. 3. 31. 개정
- 2018. 9. 18. 개정
- 2021. 5. 11. 개정
- 2023. 2. 21. 개정 (현행)
예를 들어 2019년에 근저당이 설정된 물건이라면, 2023년 표가 아니라 2018년 9월 18일 개정분이 적용됩니다. 금액 차이가 수백만 원 단위로 벌어지므로, 배당표를 역산해 입찰가를 잡는 경우에는 그대로 손익이 됩니다.
한 물건에 근저당이 여러 개 설정되어 있고 설정 시점이 시행령 개정을 사이에 두고 갈리는 경우에는, 각 담보권자별로 적용 규정이 달라질 수 있습니다. 배당표가 복잡해지는 구간이므로 이런 물건은 입찰 전에 별도로 검토하시기 바랍니다.
4. 무조건 다 받는 것은 아닙니다 — 주택가액 2분의 1 한도
제10조 제2항은 최우선변제금에 별도의 천장을 씌워 둡니다.
임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항
저가 물건일수록 이 조항이 실제로 작동합니다. 표상 한도가 2,500만 원이더라도 주택가액이 4,000만 원이라면 최우선변제는 2,000만 원에서 끊깁니다. 여기서 말하는 주택가액은 감정가가 아니라 실제 매각대금을 기준으로 산정되므로, 유찰이 거듭돼 낙찰가가 내려간 물건에서는 임차인이 예상보다 적게 받는 상황이 생깁니다.
5. 임차인이 여러 명일 때
다세대나 다가구 물건에서는 소액임차인이 여러 명 나오는 경우가 흔합니다. 제10조 제3항과 제4항이 이 상황을 다룹니다.
- 제3항 — 안분: 소액임차인이 2명 이상이고 각자의 최우선변제금을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 금액 비율대로 주택가액 2분의 1을 나눠 갖습니다. 총액이 늘어나는 것이 아니라 정해진 파이를 쪼개는 구조입니다.
- 제4항 — 합산: 2명 이상이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다. 세대를 쪼개 각각 소액임차인 자격을 만드는 방식이 막혀 있는 조항입니다.
다가구주택 경매에서 임차인이 5~6명씩 나오는 물건을 볼 때, 각자의 최우선변제금을 단순 합산해서 부담을 계산하면 과대평가가 됩니다. 주택가액 2분의 1이 상한이라는 점을 먼저 적용해야 합니다.
6. 입찰 전 확인 순서
- 등기부 을구에서 최선순위 담보물권의 접수일자를 확인한다.
- 그 날짜에 시행 중이던 시행령 제10조·제11조를 연혁에서 연다.
- 물건 소재지가 그 시점 기준으로 어느 지역 구분에 들어가는지 확인한다. 경기도는 시·군별로 갈린다.
- 매각물건명세서와 현황조사서에서 임차인의 보증금액, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 확인한다. 배당요구종기 내에 배당요구를 하지 않았다면 최우선변제 자체가 없다.
- 제11조 기준을 넘는 임차인은 소액임차인이 아니므로 최우선변제 대상에서 제외한다.
- 남은 소액임차인들의 최우선변제금을 합산하되, 주택가액 2분의 1 한도를 적용한다.
- 그 금액을 배당 재원에서 먼저 뺀 뒤 입찰가를 계산한다.
대항력 있는 선순위 임차인이 있는 물건은 최우선변제 계산과 별개로 보증금 인수 여부를 따로 따져야 합니다. 이 부분은 별도로 다루겠습니다.
참고 조문
- 「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
- 「주택임대차보호법 시행령」 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등), 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
- 「수도권정비계획법 시행령」 별표 1(과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위)
원문은 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령에서 확인할 수 있으며, 같은 페이지의 ‘연혁’ 탭에서 과거 시점의 조문을 열람할 수 있습니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 입찰과 배당 판단은 해당 물건의 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 직접 확인한 뒤 내리시기 바랍니다.
